Prodej nemovitosti nezačíná pořízením fotografií ani zveřejněním inzerátu. Ještě předtím je potřeba ověřit, zda skutečný stav odpovídá údajům v katastru a stavební dokumentaci a zda máte připravené potřebné podklady. Chybějící dokument nemusí prodej zastavit, ale může jej výrazně prodloužit – zejména pokud se na problém přijde až ve chvíli, kdy už kupující žádá o hypotéku.
Ne všechny dokumenty jsou potřeba u každého prodeje
Jiné podklady budeme potřebovat při prodeji bytu v osobním vlastnictví, jiné u rodinného domu a další u pozemku nebo komerční nemovitosti. Rozdíl je také mezi dokumenty, které vyžaduje zákon, a podklady, které sice nejsou vždy povinné, ale pomohou ověřit stav nemovitosti a předejít pozdějším sporům.
Neznamená to, že před zveřejněním inzerátu musí prodávající shromáždit několik šanonů dokumentů. Základní kontrolu je však vhodné provést ještě před stanovením ceny a zahájením prodeje.
1. List vlastnictví a katastrální mapa
Prvním krokem je kontrola údajů v katastru nemovitostí. Z listu vlastnictví zjistíme zejména:
- kdo je vlastníkem nemovitosti,
- zda je nemovitost ve výlučném vlastnictví, spoluvlastnictví nebo společném jmění manželů,
- jaké pozemky, stavby a jednotky jsou na listu vlastnictví evidovány,
- zda na nemovitosti váznou zástavní práva,
- zda jsou zapsána věcná břemena,
- zda není evidováno předkupní právo, zákaz zcizení nebo jiné omezení,
- zda u nemovitosti není vyznačena plomba upozorňující na probíhající řízení.
Současně je potřeba porovnat katastrální mapu se skutečností. U domu může být problémem například nezapsaná přístavba, garáž nebo část stavby zasahující na jiný pozemek. U pozemku je důležité ověřit přístup z veřejné komunikace a vlastnictví příjezdové cesty.
Samotný výpis z katastru ale neobsahuje všechny informace. Některá omezení vyplývají až ze smluv, stavební dokumentace, územního plánu nebo skutečného užívání nemovitosti.
2. Nabývací titul
Nabývací titul je dokument, na jehož základě prodávající nemovitost získal. Může jít například o:
- kupní smlouvu,
- darovací smlouvu,
- usnesení o dědictví,
- dohodu o vypořádání společného jmění manželů,
- rozhodnutí soudu,
- nebo jinou listinu, na jejímž základě bylo vlastnické právo zapsáno.
Nabývací titul nebývá automaticky přílohou nové kupní smlouvy, ale právník, banka nebo realitní makléř jej mohou potřebovat k ověření některých skutečností.
Může například obsahovat závazky, podmínky nebo informace, které nejsou z běžného náhledu do katastru zřejmé.
3. Stavební dokumentace
U rodinného domu nebo jiné stavby je důležitá dokumentace odpovídající povolenému a skutečnému provedení stavby. Může zahrnovat například:
- původní projektovou dokumentaci,
- stavební povolení nebo jiný doklad o povolení stavby,
- kolaudační rozhodnutí, kolaudační souhlas nebo jiný doklad o povoleném užívání,
- dokumentaci provedených přístaveb a nástaveb,
- povolení změny užívání,
- dokumentaci skutečného provedení stavby,
- případně pasport stavby.
Vlastník má povinnost dokumentaci stavby uchovávat. Pokud se dokumentace nedochovala nebo neodpovídá skutečnému provedení, může být potřeba pořídit pasport stavby.
Ne každá změna interiéru představuje problém. Pozornost ale vyžadují především zásahy, které potřebovaly povolení, změnily půdorys nebo způsob užívání stavby, zasáhly do nosných konstrukcí nebo ovlivnily společné části domu.
Rozdíl mezi dokumentací a skutečností je vhodné začít řešit před zahájením prodeje. Pokud jej odhalí až odhadce banky nebo právník kupujícího, může se schválení hypotéky i celý obchod výrazně zdržet.
4. Průkaz energetické náročnosti budovy
Při prodeji budovy nebo bytové jednotky je zpravidla potřeba průkaz energetické náročnosti budovy, známý jako PENB. Prodávající musí kupujícímu průkaz nebo jeho kopii předložit a předat ve stanovené době. Energetická třída se zároveň uvádí v inzerci.
Pokud realitní makléř neobdrží grafickou část průkazu, musí v reklamních materiálech uvést nejhorší energetickou třídu G. To ale neznamená, že nemovitost skutečně takovou spotřebu má. Znamená to pouze, že makléř neměl k dispozici potřebný podklad.
Při prodeji bytu si vlastník vyžádá PENB od společenství vlastníků jednotek nebo správce. Pokud jej ani po písemné žádosti neobdrží, umožňuje zákon za určitých podmínek nahradit průkaz vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepla za poslední tři roky.
Z povinnosti existují zákonné výjimky, proto je vhodné vždy posoudit konkrétní stavbu a způsob jejího užívání.
5. Dokumenty od SVJ nebo správce domu
Při prodeji bytu v osobním vlastnictví nestačí znát pouze stav samotné jednotky. Kupující potřebuje informace také o domě, jeho hospodaření a plánovaných opravách.
Vhodné je připravit zejména:
- prohlášení vlastníka budovy,
- půdorys jednotky,
- stanovy SVJ,
- evidenční list,
- předpis aktuálních záloh,
- poslední vyúčtování služeb,
- informace o výši příspěvků na správu domu,
- zápisy z posledních shromáždění,
- přehled plánovaných oprav,
- informace o případném úvěru SVJ,
- a průkaz energetické náročnosti budovy.
Velmi důležité je potvrzení osoby odpovědné za správu domu o tom, jaké dluhy prodávající vůči správě domu má, případně že žádné takové dluhy nemá. Zákon totiž za určitých podmínek počítá s přechodem některých dluhů souvisejících se správou domu a službami na nového vlastníka.
Kupující by měl také vědět, zda SVJ plánuje například rekonstrukci střechy, výtahu, fasády nebo balkonů a jakým způsobem budou práce financovány.
6. Informace o provozu a technickém stavu
Kupující se obvykle ptá, kolik stojí provoz nemovitosti a jaké opravy byly v posledních letech provedeny. Proto je užitečné připravit:
- poslední vyúčtování energií,
- přehled pravidelných měsíčních plateb,
- smlouvy s dodavateli energií, pokud jsou pro převod důležité,
- revize elektroinstalace, plynu nebo komína, pokud byly provedeny,
- servisní zprávy ke kotli, tepelnému čerpadlu nebo jiným zařízením,
- doklady a faktury k významným opravám,
- záruční listy,
- dokumentaci k fotovoltaice,
- informace o studni, septiku, jímce nebo domácí čistírně odpadních vod.
Ne každý z těchto dokumentů je při každém prodeji povinný. Pomáhají však kupujícímu udělat si reálnou představu o stavu nemovitosti a mohou doložit tvrzení uvedená v inzerátu.
Pokud například uvádíme, že byla před několika lety vyměněna střecha nebo elektroinstalace, je vhodné mít k této opravě alespoň základní podklady.
7. Podklady k právním omezením a užívání nemovitosti
Jestliže je na nemovitosti zapsáno věcné břemeno, zástavní právo nebo jiné omezení, je potřeba zjistit jeho konkrétní obsah. Samotný zápis v katastru nemusí vždy dostatečně vysvětlit, jak omezení ovlivňuje užívání nemovitosti.
Připravit je vhodné například:
- smlouvu o zřízení věcného břemene,
- dohodu o užívání příjezdové cesty,
- nájemní nebo pachtovní smlouvu,
- smlouvu k odběru vody ze společné studny,
- dohody mezi spoluvlastníky,
- dokumenty týkající se společných částí nebo sdílených sítí.
Pokud je nemovitost pronajata, je nutné předem vyjasnit, zda bude prodávána s nájemcem, nebo kdy a jak nájemní vztah skončí.
8. Co potřebujeme navíc u pozemku?
U stavebního nebo jiného pozemku bývají důležité především:
- list vlastnictví a katastrální mapa,
- přístup z veřejné komunikace,
- vlastnictví nebo právní zajištění příjezdové cesty,
- informace z územního plánu,
- případná územně plánovací informace,
- možnosti napojení na inženýrské sítě,
- vyjádření správců sítí,
- informace o ochranných pásmech,
- záplavové území,
- případná omezení vyplývající z ochrany přírody,
- geodetické zaměření nebo geometrický plán, pokud je potřeba,
- pachtovní či nájemní smlouvy,
- a informace o případné budoucí komunikaci nebo společné infrastruktuře.
Označení pozemku v inzerátu jako „stavební“ by mělo odpovídat územnímu plánu a skutečným možnostem výstavby. Samotná skutečnost, že se pozemek nachází vedle rodinných domů, ještě nemusí znamenat, že na něm lze bez dalších omezení stavět.
9. Doklady totožnosti a údaje o vlastnících
Před přípravou smluv je potřeba ověřit totožnost všech vlastníků a jejich oprávnění nemovitost prodat. Prodávající proto předkládá platný doklad totožnosti a poskytuje údaje potřebné pro přípravu smluv a splnění zákonných povinností.
U společnosti se ověřuje, kdo je oprávněn za ni jednat. Při zastupování je potřeba odpovídající plná moc. Pokud je nemovitost ve spoluvlastnictví nebo ve společném jmění manželů, musí být do přípravy prodeje včas zapojeny všechny potřebné osoby.
Realitní kancelář, advokát, notář nebo poskytovatel úschovy mohou požadovat také další informace a dokumenty v souvislosti s povinnostmi podle pravidel proti praní špinavých peněz.
10. Dokumenty při prodeji nemovitosti zatížené hypotékou
Ani nemovitost zatížená hypotékou nemusí být překážkou prodeje. Je ale nutné včas požádat banku zejména o:
- vyčíslení zůstatku úvěru k plánovanému datu splacení,
- podmínky předčasného splacení,
- platební pokyny,
- příslib nebo souhlas s výmazem stávajícího zástavního práva,
- případně souhlas se zřízením dalšího zástavního práva pro banku kupujícího.
Jednotlivé banky mají rozdílné postupy a lhůty. Pokud kupující financuje koupi také hypotékou, musí na sebe správně navazovat podmínky obou bank, kupní smlouva, úschova kupní ceny i návrhy podávané do katastru.
Proto není vhodné nechávat komunikaci s bankou až na dobu po podpisu rezervační smlouvy.
11. Smlouvy a návrh na vklad
V závěrečné fázi prodeje se zpravidla připravuje:
- kupní smlouva,
- smlouva o úschově kupní ceny,
- případně zástavní smlouva,
- předávací protokol,
- a návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Podpisy na vkladové listině se běžně úředně ověřují. K návrhu na vklad se přikládá listina, na jejímž základě má být právo do katastru zapsáno.
Kupní smlouva by měla odpovídat konkrétní nemovitosti, způsobu financování i dohodám mezi stranami. Stažení univerzálního vzoru z internetu může přehlédnout zástavní práva, věcná břemena, více vlastníků, hypotéku nebo další okolnosti konkrétního prodeje.
Přípravu smluv a bezpečné úschovy kupní ceny proto doporučuji svěřit advokátovi nebo notáři.
Co dělat, když některý dokument chybí?
Především není potřeba propadat panice. U starších nemovitostí není neobvyklé, že se část dokumentace nedochovala.
Nejdříve je potřeba zjistit:
- zda je dokument skutečně nezbytný,
- zda jej nemá stavební úřad, SVJ, správce, původní projektant nebo předchozí vlastník,
- zda lze získat kopii nebo náhradní potvrzení,
- zda bude potřeba vypracovat pasport stavby, geometrický plán nebo jiný nový podklad,
- a jak dlouho jeho obstarání potrvá.
Důležité je začít problém řešit včas a otevřeně. Chybějící dokument bývá často řešitelný. Mnohem větší komplikací je, když se nesoulad zamlčí a objeví se až při právní kontrole, bankovním odhadu nebo po prodeji.
Připravené podklady urychlují celý prodej
Dobře připravená dokumentace pomůže správně stanovit cenu, vytvořit pravdivý inzerát, odpovídat na otázky zájemců a připravit smlouvy bez zbytečných prodlev.
Kupující zároveň získá větší důvěru, že prodávající stav nemovitosti zná a nic podstatného před ním neskrývá.
Chystáte se prodávat a nevíte, které dokumenty budete potřebovat?
Každá nemovitost je jiná. Pomohu vám zkontrolovat dostupné podklady, upozorním na případné nesrovnalosti a doporučím, co, jak a kde je potřeba doplnit ještě před zahájením prodeje. Pomohu vám chybějící dokumenty získat.
Zanechte mi kontakt nebo využijte formulář v části Ocenění nemovitosti zdarma. Společně projdeme vaši situaci a připravíme další postup.
Článek obsahuje obecné informace a nenahrazuje individuální právní, technické ani daňové poradenství. Článek připravila Ing. Romana Hánková.